.png)
Сделки с имоти чрез пълномощно: Рискове и съвети за безопасност
Покупко-продажбата на недвижим имот е сложен процес, който изисква прецизност, правни познания и внимание към детайла. Често поради отсъствие от страната, здравословни проблеми или липса на време, собствениците или купувачите прибягват до извършване на сделки с имоти чрез пълномощно: рискове и съвети за безопасност. Макар законът да позволява представителство, този метод крие сериозни капани, които могат да доведат до загуба на средства или имот.
Какво представлява пълномощното за покупко-продажба?
Пълномощното е едностранен волеизявления, чрез който едно лице (упълномощител) овластява друго лице (пълномощник) да извършва правни действия от негово име и за негова сметка. При сделките с имоти това документът задължително трябва да бъде с нотариална заверка на подписа и съдържанието, а в много случаи се изисква и специално пълномощно за разпореждане с конкретен имот.
Важно е да разберете, че пълномощникът не става собственик, а само действа като „ръка“ на продавача или купувача. Ако не сте сигурни в правната чистота на документите, препоръчително е да се консултирате с опитен адвокат, особено когато се сблъсквате с казуси като продажба на имот с много наследници, където упълномощаването е често срещано явление.
Основни рискове при сделки чрез пълномощно
Най-големият риск при този тип сделки е фалшификацията или злоупотребата с доверие. Пълномощникът може да превиши правата си, да продаде имота на цена, по-ниска от пазарната, или да прибере парите от продажбата за себе си. От друга страна, купувачът рискува да сключи сделка, която впоследствие да бъде обявена за нищожна, ако се окаже, че пълномощното е било оттеглено преди подписването на нотариалния акт или упълномощителят е починал.
„Доверието в сделките с недвижими имоти е добре, но проверката е задължителна. Никога не приемайте пълномощно като даденост без щателна проверка на автентичността му в нотариалната кантора.“
Таблица: Сравнение на рисковете за купувача и продавача
| Рисков фактор | Риск за продавача | Риск за купувача |
|---|---|---|
| Фалшиво пълномощно | Висок (загуба на имот) | Критичен (загуба на пари) |
| Оттеглено пълномощно | Нисък | Висок (невалидна сделка) |
| Смърт на упълномощителя | Нисък | Много висок (невалидна сделка) |
| Превишаване на правомощията | Висок (неизгодна сделка) | Среден (оспорване от трети лица) |
Стъпки за безопасност при покупка чрез пълномощно
Ако сте купувач и отсрещната страна се представлява от пълномощник, не приемайте само копие от документа. Изискайте оригинал и направете следното:
- Проверете нотариуса, заверил пълномощното – свържете се с него, за да потвърдите, че такъв документ е бил издаден.
- Изискайте декларация от пълномощника, че пълномощното не е оттеглено и че упълномощителят е жив.
- Проверете имота за тежести – това е критично, особено ако се интересувате от специфични активи като тези, описани в статията за инвестиция в бизнес имоти.
- Настоявайте за директен контакт с продавача (по телефон или видео връзка), за да потвърдите неговата воля.
Кога сделката става невалидна?
Законът е категоричен: силата на пълномощното се прекратява при смърт на упълномощителя или при неговото писмено оттегляне. Ако сделка се изповяда пред нотариус след тези събития, тя е нищожна. Често се случва възрастни хора да бъдат подведени да подпишат пълномощни, което е особено опасно при покупка на имот от възрастен човек, тъй като впоследствие наследниците могат да атакуват сделката в съда.
Съвети за продавачите: Как да се защитите?
Ако вие сте продавачът и се налага да ползвате пълномощник, изберете човек, на когото имате безрезервно доверие. Ограничете пълномощното до конкретни действия – например, дайте право само за подготовка на документи, но не и за получаване на продажната цена. Плащането винаги трябва да се извършва по банкова сметка, титуляр на която е собственикът на имота, а не пълномощникът.